¿Cuáles son los principales cambios en los avalúos comerciales con la nueva Resolución IGAC 0941 frente a la Resolución 620?

La Resolución 0941 del 31 de julio de 2026 expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) marca el hito normativo y metodológico más trascendental de la valuación inmobiliaria en Colombia de las últimas dos décadas, al derogar formalmente y de manera íntegra a la histórica Resolución 620 de 2008 (que rigió durante casi 18 años) y los incisos 1, 2 y 3 del artículo 14 de la Resolución 898 de 2014.

Cuadro Comparativo: Resolución 620 de 2008 vs. Resolución 0941 de 2026

Análisis a Fondo de los Principales Cambios Técnicos

1. Revolución en el Método de Comparación de Mercado (Articulación Estadística)

El método más utilizado en Colombia experimentó la transformación más profunda. Bajo la Resolución 620 de 2008, era común que los informes presentaran listas de ofertas recopiladas de manera informal, aplicando un factor de deducción por negociación del 10% "por costumbre del mercado". La Resolución 0941 de 2026 erradica de raíz esta práctica:

• Trazabilidad y Verificabilidad: Cada testigo de mercado debe contar con georreferenciación satelital, fecha de levantamiento, medio de contacto y enlace web auditable. En caso de ofertas no verificables, la muestra se invalida automáticamente.
• Sustentación de la Brecha Oferta-Cierre: Si el avaluador castiga el valor de oferta, debe fundamentar técnicamente el porcentaje aplicado mediante un histórico de cierres reales en el sector o estudios de absorción certificados.
• Umbral del Coeficiente de Variación (CV ≤ 7,5%): Establece que para calcular el valor unitario por media aritmética de los comparables homologados, el Coeficiente de Variación no puede superar el 7,5%. Si la dispersión es mayor, el perito está obligado a utilizar modelos de regresión lineal múltiple, la mediana estadística o justificar la eliminación rigurosa de valores atípicos mediante pruebas de normalidad.
• Criterios Diferenciados: Fija parámetros independientes de comparabilidad para predios urbanos (frente, fondo, estrato, acabados, coeficientes) y predios rurales (distancia a cabecera, tipo de vía, disponibilidad de recurso hídrico, pendientes y capacidad productiva).

2. Método del Costo: Reposición a Nuevo vs. Reproducción y Bienes Patrimoniales

La Resolución 0941 resuelve una deficiencia histórica al distinguir con claridad científica entre dos conceptos que la Resolución 620 trataba con ambigüedad:

• Costo de Reposición: Se calcula el valor de construir una edificación con la misma utilidad y capacidad operativa, empleando materiales modernos, tecnologías contemporáneas y cumplimiento de la Norma Sismorresistente NSR-10 vigente.
• Costo de Reproducción: Se estima el costo de replicar una copia exacta y fidedigna del inmueble, utilizando idénticos materiales, técnicas artesanales de época y diseño constructivo original. Este enfoque es ahora el método obligatorio para la valoración de Bienes de Interés Cultural (BIC) y patrimonio arquitectónico.
• Depreciación Ross-Heidecke Avanzada: Se exige la aplicación continua del modelo matemático combinando edad efectiva, vida útil probable y estado de conservación (escalas 1 a 5), desglosando obligatoriamente la obsolescencia física de la obsolescencia funcional y la obsolescencia externa/económica generada por el entorno.

3. Método Residual: División Formal entre Residual Estático y Dinámico

Para la tasación de terrenos urbanizables o con potencial de mayor y mejor uso:

• Residual Estático: Aplica únicamente a proyectos de corto ciclo (edificaciones unifamiliares o desarrollos menores a un año), calculando: Valor del Suelo = Ventas Totales Proyectadas - (Costos Directos + Costos Indirectos + Gastos Financieros + Utilidad del Promotor).
• Residual Dinámico: Es de uso obligatorio para proyectos de mediana y gran envergadura (edificios en altura, centros comerciales, planes parciales y macroproyectos por etapas). Exige la modelación de un Flujo de Caja en el Horizonte Temporal del Proyecto, donde los egresos constructivos y los ingresos por preventas y escrituración se descuentan mes a mes a una tasa de oportunidad (Tasa de Descuento WACC o CAPM debidamente calculada), reflejando con exactitud el costo financiero del suelo a través del tiempo.

4. Método de Renta o Capitalización: Consolidación del Flujo de Caja Descontado (FCD)

Frente a la clásica fórmula de capitalización directa (V = NOI / R) de la Res. 620, la nueva norma introduce una metodología integral para activos complejos generadores de flujos:

• Estructuración de flujos netos proyectados con estimación analítica de la Vacancia Estructural, mora esperada, gastos de administración no trasladables y reservas para sustitución de activos de capital (CapEx).
• Adopción de tasas de descuento sustentadas en el costo de oportunidad del inversionista inmobiliario (tasa libre de riesgo de los TES en Colombia más prima de riesgo por liquidez, tipo de activo y localización).
• Aplicación vinculante a predios rurales que alberguen plantaciones agrícolas permanentes (palma de aceite, cítricos, cacao, café tecnificado o bosques comerciales de aprovechamiento forestal).

5. Predios Rurales, Suelos de Protección y Áreas Homogéneas de Tierra (AHT)

Uno de los mayores impactos de la Resolución 0941 de 2026 se da en el sector rural y en la adquisición de franjas para infraestructura pública:

• Es mandatorio georreferenciar e incorporar las Áreas Homogéneas de Tierra (AHT) delimitadas por el IGAC en su zonificación agrológica.
• Se fija un protocolo especial para descontar o tasar separadamente los suelos de protección ambiental (rondas hidráulicas de ríos, nacimientos, quebradas, humedales Ramsar y reservas forestales protectoras bajo la Ley 2da de 1959), prohibiendo valorarlos con precios de suelo rural con aptitud agrícola mecanizable plena.
• Reglamenta con precisión matemática el cálculo de indemnizaciones por servidumbres públicas de paso, redes de conducción eléctrica, gasoductos y acueductos regionales.

6. Regulación de la Inteligencia Artificial y Modelos Automatizados (AVM)

Por primera vez en la historia valuatoria colombiana, una resolución del IGAC reconoce el advenimiento del Machine Learning y los Modelos de Valuación Automatizados (AVM):

7. El Anexo Técnico y la Visita Física Obligatoria

La Resolución 0941 viene acompañada de un Anexo Técnico Vinculante que estandariza las memorias de cálculo, el glosario terminológico y las matrices de homologación para evitar discrepancias interpretativas entre entidades públicas, lonjas y avaluadores independientes.

Asimismo, ratifica que la visita técnica e inspección ocular in situ al inmueble es absolutamente obligatoria. Los dictámenes deben anexar reportes fotográficos detallados con coordenadas GPS y metadatos, confrontando linderos catastrales, licencias de construcción y el estado de conservación físico de las estructuras.