Preguntas Frecuentes sobre Avalúos e Inmuebles

La Resolución 0941 del 31 de julio de 2026 expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) marca el hito normativo y metodológico más trascendental de la valuación inmobiliaria en Colombia de las últimas dos décadas, al derogar formalmente y de manera íntegra a la histórica Resolución 620 de 2008 (que rigió durante casi 18 años) y los incisos 1, 2 y 3 del artículo 14 de la Resolución 898 de 2014.

Cuadro Comparativo: Resolución 620 de 2008 vs. Resolución 0941 de 2026

Análisis a Fondo de los Principales Cambios Técnicos

1. Revolución en el Método de Comparación de Mercado (Articulación Estadística)

El método más utilizado en Colombia experimentó la transformación más profunda. Bajo la Resolución 620 de 2008, era común que los informes presentaran listas de ofertas recopiladas de manera informal, aplicando un factor de deducción por negociación del 10% "por costumbre del mercado". La Resolución 0941 de 2026 erradica de raíz esta práctica:

• Trazabilidad y Verificabilidad: Cada testigo de mercado debe contar con georreferenciación satelital, fecha de levantamiento, medio de contacto y enlace web auditable. En caso de ofertas no verificables, la muestra se invalida automáticamente.
• Sustentación de la Brecha Oferta-Cierre: Si el avaluador castiga el valor de oferta, debe fundamentar técnicamente el porcentaje aplicado mediante un histórico de cierres reales en el sector o estudios de absorción certificados.
• Umbral del Coeficiente de Variación (CV ≤ 7,5%): Establece que para calcular el valor unitario por media aritmética de los comparables homologados, el Coeficiente de Variación no puede superar el 7,5%. Si la dispersión es mayor, el perito está obligado a utilizar modelos de regresión lineal múltiple, la mediana estadística o justificar la eliminación rigurosa de valores atípicos mediante pruebas de normalidad.
• Criterios Diferenciados: Fija parámetros independientes de comparabilidad para predios urbanos (frente, fondo, estrato, acabados, coeficientes) y predios rurales (distancia a cabecera, tipo de vía, disponibilidad de recurso hídrico, pendientes y capacidad productiva).

2. Método del Costo: Reposición a Nuevo vs. Reproducción y Bienes Patrimoniales

La Resolución 0941 resuelve una deficiencia histórica al distinguir con claridad científica entre dos conceptos que la Resolución 620 trataba con ambigüedad:

• Costo de Reposición: Se calcula el valor de construir una edificación con la misma utilidad y capacidad operativa, empleando materiales modernos, tecnologías contemporáneas y cumplimiento de la Norma Sismorresistente NSR-10 vigente.
• Costo de Reproducción: Se estima el costo de replicar una copia exacta y fidedigna del inmueble, utilizando idénticos materiales, técnicas artesanales de época y diseño constructivo original. Este enfoque es ahora el método obligatorio para la valoración de Bienes de Interés Cultural (BIC) y patrimonio arquitectónico.
• Depreciación Ross-Heidecke Avanzada: Se exige la aplicación continua del modelo matemático combinando edad efectiva, vida útil probable y estado de conservación (escalas 1 a 5), desglosando obligatoriamente la obsolescencia física de la obsolescencia funcional y la obsolescencia externa/económica generada por el entorno.

3. Método Residual: División Formal entre Residual Estático y Dinámico

Para la tasación de terrenos urbanizables o con potencial de mayor y mejor uso:

• Residual Estático: Aplica únicamente a proyectos de corto ciclo (edificaciones unifamiliares o desarrollos menores a un año), calculando: Valor del Suelo = Ventas Totales Proyectadas - (Costos Directos + Costos Indirectos + Gastos Financieros + Utilidad del Promotor).
• Residual Dinámico: Es de uso obligatorio para proyectos de mediana y gran envergadura (edificios en altura, centros comerciales, planes parciales y macroproyectos por etapas). Exige la modelación de un Flujo de Caja en el Horizonte Temporal del Proyecto, donde los egresos constructivos y los ingresos por preventas y escrituración se descuentan mes a mes a una tasa de oportunidad (Tasa de Descuento WACC o CAPM debidamente calculada), reflejando con exactitud el costo financiero del suelo a través del tiempo.

4. Método de Renta o Capitalización: Consolidación del Flujo de Caja Descontado (FCD)

Frente a la clásica fórmula de capitalización directa (V = NOI / R) de la Res. 620, la nueva norma introduce una metodología integral para activos complejos generadores de flujos:

• Estructuración de flujos netos proyectados con estimación analítica de la Vacancia Estructural, mora esperada, gastos de administración no trasladables y reservas para sustitución de activos de capital (CapEx).
• Adopción de tasas de descuento sustentadas en el costo de oportunidad del inversionista inmobiliario (tasa libre de riesgo de los TES en Colombia más prima de riesgo por liquidez, tipo de activo y localización).
• Aplicación vinculante a predios rurales que alberguen plantaciones agrícolas permanentes (palma de aceite, cítricos, cacao, café tecnificado o bosques comerciales de aprovechamiento forestal).

5. Predios Rurales, Suelos de Protección y Áreas Homogéneas de Tierra (AHT)

Uno de los mayores impactos de la Resolución 0941 de 2026 se da en el sector rural y en la adquisición de franjas para infraestructura pública:

• Es mandatorio georreferenciar e incorporar las Áreas Homogéneas de Tierra (AHT) delimitadas por el IGAC en su zonificación agrológica.
• Se fija un protocolo especial para descontar o tasar separadamente los suelos de protección ambiental (rondas hidráulicas de ríos, nacimientos, quebradas, humedales Ramsar y reservas forestales protectoras bajo la Ley 2da de 1959), prohibiendo valorarlos con precios de suelo rural con aptitud agrícola mecanizable plena.
• Reglamenta con precisión matemática el cálculo de indemnizaciones por servidumbres públicas de paso, redes de conducción eléctrica, gasoductos y acueductos regionales.

6. Regulación de la Inteligencia Artificial y Modelos Automatizados (AVM)

Por primera vez en la historia valuatoria colombiana, una resolución del IGAC reconoce el advenimiento del Machine Learning y los Modelos de Valuación Automatizados (AVM):

7. El Anexo Técnico y la Visita Física Obligatoria

La Resolución 0941 viene acompañada de un Anexo Técnico Vinculante que estandariza las memorias de cálculo, el glosario terminológico y las matrices de homologación para evitar discrepancias interpretativas entre entidades públicas, lonjas y avaluadores independientes.

Asimismo, ratifica que la visita técnica e inspección ocular in situ al inmueble es absolutamente obligatoria. Los dictámenes deben anexar reportes fotográficos detallados con coordenadas GPS y metadatos, confrontando linderos catastrales, licencias de construcción y el estado de conservación físico de las estructuras.

En las operaciones inmobiliarias habituales en Colombia, el costo del avalúo comercial suele ser asumido por el comprador si este lo requiere para sustentar un crédito hipotecario o leasing. No obstante, si se trata de una negociación voluntaria privada, las partes pueden pactar libremente que el valor del peritaje sea compartido al 50% o cubierto por el vendedor como garantía de fijación justa del precio de oferta.

El valor comercial es el precio más probable por el cual se transaría el inmueble en un mercado abierto y competitivo determinado por un perito del RAA. El valor catastral es el fijado por el IGAC o los catastros descentralizados como base gravable fiscal del impuesto predial (suele rondar entre el 60% y el 80% del comercial). El valor en escritura es el precio pactado por las partes que consta en la escritura pública notarial, el cual por ley (Art. 90 del Estatuto Tributario) no puede ser inferior al avalúo catastral vigente.

La Resolución 620 de 2008 del IGAC reconoce cuatro métodos valuatorios oficiales: 1) Método de Comparación de Mercado u Homologación (el más usado en zonas urbanas activas), 2) Método de Costo de Reposición (para tasación de construcciones depreciadas mediante Ross-Heidecke), 3) Método de Capitalización de Rentas o Ingresos (para inmuebles productores de flujos de caja) y 4) Método Residual (para estimar el valor del suelo a partir del potencial de desarrollo constructivo).

El modelo matemático de Ross-Heidecke combina dos factores: la edad cronológica o efectiva de la construcción respecto a su vida útil probable (Ross) y su estado de conservación física calificado del 1 al 5 (Heidecke). La fórmula genera un porcentaje de demérito que se descuenta del costo de reposición a nuevo para determinar el valor actual real de la construcción.

Las entidades financieras en Colombia prestan hasta el 70% en crédito hipotecario tradicional (o hasta el 80% en vivienda VIS) calculado sobre el menor valor entre el precio de compraventa y el resultado del avalúo pericial corporativo. Si el peritaje arroja un valor inferior, el banco prestará menos dinero y el comprador deberá cubrir la diferencia de capital de contado o renegociar el precio con el vendedor demostrando las conclusiones técnicas del perito.

Sí. La Superintendencia Financiera permite al solicitante del crédito solicitar una revisión técnica o segundo concepto si aporta evidencias objetivas de mercado (testigos comparables certificados de la misma copropiedad o zona, factores de remodelación ignorados o errores en las áreas privadas construidas computadas). En muchos casos se asigna un segundo avaluador de la lista oficial de la entidad bancaria.

Es el informe pericial periódico mediante el cual un perito avaluador calificado inspecciona el sitio de la construcción y certifica el porcentaje físico y financiero de obra efectivamente ejecutado. Con base en este dictamen, el banco fiduciario o prestamista autoriza el desembolso por tramos de los recursos del crédito constructor.

La metodología pericial de tasación comercial es idéntica en ambos casos, ya que evalúa el valor intrínseco de mercado del bien. Sin embargo, en el leasing habitacional el banco es el propietario jurídico del inmueble durante la vigencia del contrato, por lo que las entidades suelen exigir peritajes muy rigurosos sobre la tradición jurídica de los últimos 20 años y la ausencia total de vicios o gravámenes resolutorios.

Se debe presentar un Recurso de Revisión de Avalúo Catastral ante la entidad correspondiente (Catastro Distrital en Bogotá, Catastro de Medellín, Catastro Cali o las direcciones territoriales del IGAC). El propietario debe aportar un avalúo comercial corporativo elaborado por un avaluador certificado con RAA vigente que demuestre que el avalúo catastral supera el valor de mercado o no guarda la proporción legal reglamentaria.

Conforme a la Ley 14 de 1983 y el Decreto 148 de 2020 de Catastro Multipropósito, la solicitud de revisión del avalúo catastral puede radicarse en cualquier momento del año, pero para que surta efectos fiscales sobre la vigencia en curso, debe presentarse dentro de los plazos estipulados por el respectivo estatuto tributario municipal antes del vencimiento del primer pago con descuento.

El autoavalúo es el derecho que tiene el propietario de declarar un valor catastral superior al registrado por la autoridad catastral antes del 30 de junio de cada año. Fijar un valor excesivamente bajo para evadir impuesto predial expone al titular a que, en caso de expropiación o enajenación forzosa, el Estado pague la indemnización con base en dicho autoavalúo bajo, según lo previene la Ley 388 de 1997.

La contribución de valorización es un gravamen real que cobra el municipio a los propietarios de inmuebles que se benefician directa o indirectamente de la construcción de una obra de interés público. Los avalúos comerciales y de beneficio económico determinan el incremento de valor que experimentará el lote o predio para repartir equitativamente el costo de la infraestructura.

En los procesos de sucesión (notarial o judicial), es indispensable determinar la masa herencial a partir de avalúos reales y justos para confeccionar el inventario y avalúos de bienes. Esto evita que herederos resulten lesionados patrimonialmente al repartir hijuelas de adjudicación desproporcionadas y asegura el pago correcto del impuesto de ganancia ocasional.

El avaluador debe aplicar el método residual o de costo segregado: determina por separado el valor del terreno a la fecha de adquisición (bien propio) y el valor comercial de las construcciones o mejoras edificadas durante la vigencia de la sociedad conyugal (bien social). La sociedad conyugal sólo compensará el mayor valor real aportado por la obra física.

De acuerdo con los artículos 226 a 235 del Código General del Proceso (CGP), el dictamen pericial constituye prueba técnica idónea siempre que sea elaborado por un avaluador con RAA en la categoría respectiva, contenga fundamentos de hecho, métodos científicos verificables, análisis de comparables y sea sustentado oralmente en audiencia por el perito si alguna de las partes lo objeta por error grave.

El artículo 15 de la Ley 675 de 2001 obliga a las copropiedades a mantener asegurados contra terremoto e incendio los bienes comunes por su valor de reconstrucción a nuevo. Si el avalúo está desactualizado y ocurre un siniestro, la aseguradora aplicará la cláusula de infraseguro, indemnizando únicamente en proporción al valor asegurado, dejando a los copropietarios con un déficit millonario.

Sí, los coeficientes se pueden modificar mediante reforma del reglamento de propiedad horizontal aprobada por el 70% o más del coeficiente general en asamblea, en casos de errores de cálculo iniciales, adición de nuevas etapas constructivas o desafectación de bienes comunes. Dicha reforma requiere un dictamen pericial catastral que recompute las áreas privadas construidas y sus ponderaciones.

Se calcula mediante la suma de tres componentes técnicos: 1) El valor del suelo de la franja de servidumbre multiplicado por un coeficiente de afectación (usualmente entre el 30% y el 70% según el grado de restricción de uso), 2) El valor comercial de las mejoras, cultivos y pastos arrasados, y 3) El daño emergente y lucro cesante por el tiempo en que el predio no podrá explotarse productivamente.

La Ley 160 de 1994 prohíbe la división y fraccionamiento de predios rurales en extensiones inferiores a la Unidad Agrícola Familiar (UAF) fijada por el IGAC y la ANT para cada municipio. En avalúos de predios rurales, cualquier intento de partición por debajo de dicha cabida carece de viabilidad jurídica, lo cual castiga severamente el valor de mercado si no cuenta con excepción legal expresa.

La NIC 40 exige que las entidades evalúen sus propiedades de inversión (terrenos o edificios mantenidos para obtener rentas o plusvalías) a su valor razonable pericial de mercado en cada fecha de cierre de balance contable, reflejando las condiciones reales del mercado inmobiliario a través de avaluadores idóneos independientes.

Mediante una inspección física exhaustiva en la que el perito avaluador analiza el tipo de estructura, régimen de mantenimiento preventivo, obsolescencia tecnológica de las instalaciones y corrosión ambiental. Con base en esto, se proyectan los años de servicio operativo económico y el valor residual recuperable (chatarra o desmontaje) al finalizar su vida útil.

Para tasar un casa campestre en parcelación en Bogotá D.C. con destino a una garantía admisible ante Catastro de Medellín, el perito avaluador inscrito en el RAA aplica prioritariamente el Método de Comparación de Mercado según la Resolución 620 de 2008 del IGAC. Se seleccionan mínimo tres a cinco ofertas reales de mercado en el mismo sector o estrato de Bogotá D.C., homologando factores de área, antigüedad mediante Ross-Heidecke, acabados, parqueaderos y piso. El dictamen final certifica el valor comercial y el valor de liquidación forzosa que exige el comité de crédito de Catastro de Medellín.

Para tasar un bodega industrial en parque empresarial en Bogotá D.C. con destino a una garantía admisible ante Banco de Bogotá, el perito avaluador inscrito en el RAA aplica prioritariamente el Método de Comparación de Mercado según la Resolución 620 de 2008 del IGAC. Se seleccionan mínimo tres a cinco ofertas reales de mercado en el mismo sector o estrato de Bogotá D.C., homologando factores de área, antigüedad mediante Ross-Heidecke, acabados, parqueaderos y piso. El dictamen final certifica el valor comercial y el valor de liquidación forzosa que exige el comité de crédito de Banco de Bogotá.